수익형 부동산의 종류 및 특징

수익형 부동산의 종류 및 특징에 대해서 알려드리겠습니다. 

우선 기본적으로 재테크는 인프레이션 보다 높은 수익을 지속적으로 낼수 있는 시스템을 만드는데 

목적이 있다고 생각합니다. 

그러다 보니 개인적으로 인플레이션에 헷지 되지 않는 투자수단

 (작은 범위에서는 현금보유에서 은행저축 까지)은 별로 선호하지 않으며, 

지속적으로 수익을 낼수 있지 않은 투자수단 (현금보유, 금 보유, 맹목적 땅 보유)또한 선호하지 않습니다.

또한, 개인연금이나 펀드와 같이 수수료를 떼는 투자 상품 또한 선호하지 않습니다. 

수익률이 높으면 높을수록 Risk가 크고 낮을수록 Risk가 작아지는데 

위의 상품들은 Risk는 개인에게 미루고 수익은 공유하는 시스템 이기 때문입니다. 

(국민연금은 최소의 기저생활비로 필요하다고 생각되어 유지는 합니다. ) 

 

저는 현금흐름이 발생되는 상품에 관심이 많습니다. 

현금흐름의 으뜸인 수익형 부동산은 도시형 생활주택 , 오피스텔, 아파트, 상가로 나뉩니다. 

위의 부동산의 장단을 말씀 드리면 다음과 같습니다. 

1.     상가주택 & 원룸주택과 같은 도시형 생활주택

인구 구조의 변화에 따라, 서민과 1~2인 가구를 위한 주택 건설을 늘리기 위해 새로운 주거 형태입니다. 

몇년전부터 정부의 건축비 지원과 '마행부'책의 신드롬으로 인해서 공급이 지속적으로 되었습니다. 

그 결과 과잉공급으로 노후화된곳을 중심으로 공실이 일어나고 수익률이 낮아지고 있습니다. 

이것의 장단점은 아래와 같습니다. 

장점 

1) 맨 윗층 주인세대로 사는경우 적은 돈으로 건물주가 될수 있음

2) 토지를 100% 본인이 가지는 것이므로 노후에 대한 건축에 대한 감가상각 금액만 

다시 마련하면 추후 다시 지을 수 있음.

3) 대출이 용이해 적은금액으로 쉽게 접근할 수 있음. 

4) 관리비 및 청소비 명목으로 추가금 받는 경우가 있음. 

단점

1) 대다수의 지역에서 공급과잉이 일어났음.

2) 법개정으로 수익률 저하가 있음 (2018년 만료되는 주택임대에 대한 과세)

3) 원룸의 경우 특히 임차인의 잦은 변동이 있음.

4) 부동산 비용이 상당히 나가며 일부지역에 경우는 을의 입장으로 부동산에게 끌려다님

5) 건축비를 줄이기 위해 저렴한 자재를 사용하거나 날림공사한 경우가 많아 유지보수비용이 많이 듬

6) 인근에 신규 도시형 생활주택이 건축한 경우 경쟁력에서 밀려 빨대현상으로 공실이 늘어남

7) 인테리어 및 집기 수리및 교체비용 발생

8) 주차공간 협소

9) 1층에 상가가 있는 경우 소음 및 외부인 접근이 빈번

 

개인적으로는 3~4년 전이 상가주택의 피크이고 지금은 지고 있다고 생각합니다.

2.     오피스텔 

 

사무실과 호텔을 합친 형태로 일을 할 수 있게 만든 건축물로서, 

주거용도로서의 오피스텔은 1∼2인 가구를 위해서 주로 공급되어 원룸형태가 많았고, 역세권과 대학가, 신도시 등에서 주로 공급되고 있습니다. 

장점 

1) 관리소가 있어 관리가 편함

2) 임차인이 도시형 생활주택에 비해 소득수준이 높으며, 선호도가 더 있음.

3) 위험요소가 적어 여성이 선호

4) 주차공간이 용이

단점

1) 전용면적이 작다

2) 임대인의 경우 공실시 관리비부담

3) 관리비가 비쌈

4) 대지면적이 작아 건물노후에 대한 대책이 적음

5) 분양가가 높아 기대수익을 얻기 힘듬

6) 시세차익을 얻기 쉽지 않음

 

개인적으로는 노후에 대한 대책이 적기 때문에 초기에 5년정도 돌리다 출구전략을 취하는게 좋다고 봅니다. 

3.     아파트 

 

아파트(Apartment)는 공동 주택 양식의 하나로 2층 이상의 건물을 층마다 

여러 집으로 일정하게 구획하여 각각의 독립된 가구가 생활할 수 있도록 만든 주거 형태입니다.

두 개 이상의 아파트가 모이면 '아파트 단지'가 되는데, 일반적으로 아파트 단지를 아파트라고 부릅니다.

장점 

1) 관리소가 있어 관리가 편함

2) 가족단위의 구성으로 임차인의 변동이 도시형생활주택, 오피스텔보다 적음

3) 가족단위 구성으로 월세가 보시형 생활주택, 오피스텔보다 잘나옴

4) 환금성이 좋음

5) 시세파악을 쉽게 할수 있음

6) 주차공간이 용이

7) 시세차익을 얻을수 있음

8) 재건축/리모델링 수익성이 나올만한 지역은 노후화에도 대응이 가능

9) 공실이 적은편임

10) 대출이 쉬우며, 금리도 낮음

단점

1) 분양가가 높아 신규분양의 경우 수익률이 낮음

2) 임대인의 경우 공실시 관리비부담

3) 부동산 하락기때 손실을 얻을 수 있음

 (도시형생활주택이나 오피스텔의 경우는 수익률에 역산되서 매가가 정해져서 어느정보 방어가됨)

4) 평수가 다른것들에 비해 커서 인테리어 비용이 많이 발생

초보자들도 가장 쉽게 접근 가능하 안정적인 상품이라 생각합니다.  

수익형에 대한 경험을 쌓기에 아파트만한게 없습니다. 

4.      상가 

상가는 가게가 모여 있는 길거리를 말합니다. 

그러나 이는 우리가 아는 일반적인 상가를 말하는건 아니고 상품을 팔거나 서비스를 제공하는 따위의

상업적 활동을 하기위한 공간 및 장소를 말하는게 맞을듯 합니다. 

장점 

1) 인테리어를 임차인이 함

2) 수익성이 좋음

3) 타상품에 비해 노후화에 대한 대비가 가능함 

4) 권리금이 있는 상가의 경우 임차인끼리 거래하므로 부동산비용이 들지 않음

5) 상권이 발달하면 임대수익 + 시세차익까지 얻을 수 있음

6) 관리포인트가 적음

단점

1) 시세가 없어 업자들에게 당할 수 있음

2) 신규분양의 경우 분양가가 높아 수익률이 낮음

3) 상권이 나쁜곳은 공실이 빈번함

4) 공실인 경우 매도금액도 영향이 큼

5) 임대인의 경우 공실시 관리비부담

다른 수익형 부동산은 주거비의 역산으로 대한민국 소득수준이 높아지지 않으면 오를 수 있는

한계가 있는 반면 상가는 상권에 의해 가격이 변동되므로 잘만 사면 임대수익+시세차익을 얻을 수 있습니다. 

반대로 이야기하면 엄청난 손실을 얻을 수 있다는 것이지요.

따라서 초보자들에게는 조심스러운 접근이 필요합니다. 

하지만 타 부동산과 비교하면  관리포인트가 적으며 수익률이 높고 건물 노후에 대해 강점이 있어

수익형 부동산의 꽃이라고 생각합니다. 

하지만 가시를 가지고 있으므로 정말 조심히 접근하시기 바랍니다. 

1~4개 모두 사업자여부 및 과세 유예기간만 조금 있을 뿐이지 

소득에 대해서는 소득세를 내야 하므로 세금은 논외로 하겠습니다.

 

이상 수익형 부동산의 종류 및 특징에 대해서 알아봤는데요

모두 투자에 성공하셔서 수익형 부동산으로 따박따박 월급 잘 받으시기 바랍니다.