좋은대출과 나쁜대출의 비교 및 좋은대출 만드는방법

대출은 좋은대출과 나쁜대출이 존재한다. 

투자를 함에 있어서 대출은 잘마시면 기분 좋고 나쁘게 마시면 

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몸을 상하게 하는 술과 같은 존재이기 때문이다. 

​본인의 자금이 충분하지 않는 상황에서 투자를 대출없이 진행하려고 하면

투자하는 속도가 너무 느려 부자가 되는 시간이 너무 오래걸리게 되며 

대출을 본인상황에 맞지 않게 많이 받으면 위험에 노출되다 보니 내가 지금껏 모은돈을

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다 날리기 때문이다. 

그렇다면 좋은 대출과 나쁜대출이 무엇인지 알아보고 

이를 비교해서 나쁜대출을 좋은대출로 만드는 방법에 대해서 알아보기로 하자. 

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대출을 받지 않고 보수적으로 투자하는 사람과 대출을 이용해 투자하는 사람이 있는데

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두사람 중 어느누가 맞다는것은 정할수 없다. 

왜냐면 사람마다 스타일이 다르고 처한 상황이 틀리기 때문이다.

중요한것은 대출을 실행하고 아니고의 문제가 아니라 자신의 상황에 맞게 적절하에 활용하여

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문제가 발생하지 않게 관리하는것이 핵심이기 때문이다.

물론 본인이 여기서 말하는 문제는 시세차익 용도의 투자시 시세를 보전하는 수단을 말하는것은 아니다.

그렇다면 어떤 대출실행이 자신에게 가장 좋은 방법일것인가?

 
 

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1. 좋은 대출이란?
 

좋은 대출이란 기존 포스트에서 누누히 강조한 현금흐름을 강화시키는 목적의 대출을 의미한다.

​내가 비록 대출을 일으켜 현금흐름이 발생하는 시스템에 투자를 한 경우, 

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당장은 전체적인 부채가 증가하는 문제를 일으키지만 

현금이 발생하는 시스템속에서 나오는 소득으로 전체적인 대출의 양을 매달매달 줄여나갈것이기 때문에

이는 좋은 대출이다. 

따라서, 레버리지 효과를 위해서 투자를 할때 대출을 끼고 하는것이 일반적이다.

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하지만 대출은 그 자체로 타인의 돈을 빌려 쓰는것을 의미하기 때문에

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본인의 자본이 확충되지 않은 상황에서 무리하게 남의 돈을 빌려 쓰면,

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당장 눈에 보이는 수익률은 높지만 

본인의 투자 자본이 워낙 적었기때문에 실제로 손에 쥐는 돈도 적고

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구조적으로 취약해지기 마련이다.

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당장의 현금흐름은 좋아보일수 있더라도 사회적으로 큰 문제가 생겨

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시장이 흔들릴때 버틸수 있는 힘이 없어 무너질수 밖에 없는것이다.

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예를들어

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지금은 이자율이 3%대로 대출을 받고 있다고 하더라도

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금리를 인상하여 이자가 6%로 올랐을때 충분히 버틸수 있는지

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혹은 임차인이 나갔을경우 전세금을 제때 줄수 있는지,

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아니면 임차인의 월세가 몇달간 버텨도 이자를 낼수 있는지

나의 대출금액이 과도하여,  은행에서 대출연장을 해주지 않을경우

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버틸수 있는지 등등을 본인 스스로 따져봐야한다.  

 

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따라서, 현금흐름이 생기는 대출을 일으켜 버틸수만 있다면

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​시간이 지남에 따라 항상 부는 축적이 되므로 이는 좋은 대출이라고 할수 있다.

그리고 우리는 당연히 이런 대출을 실행해야 할것이다.

 

2. 나쁜 대출이란?

나쁜대출은 좋은대출과 반대로 현금흐름을 발생시키지 않는 대출을 이야기한다.

수익이 확실되지 않는 상황에서 대출을 일으키게 되면 매달 나가는 현금흐름이 작어지게 되고 

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 이는 사람의 마음을 조급하게 만듬과 동시에 판단력을 흐리게 하여 실패할 가능성이 높게 만든다.

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또한, 현금흐름이 줄게되면 추후 내가 투자할 자금을 모으는데 시간을 더욱 소요케 하며,

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심지어 현금흐름이 줄어 마이너스가 된 경우는 시간이 지남에 따라 부가 감소한다. 

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따라서 현금흐름이 나빠지는 대출을 나쁜 대출이라고 할수 있다.

보통 나쁜대출은 전형적으로 하우스푸어들이 하는 행위이다. 

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예를들어

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본인은 돈이 없음에도 불구하고 주변사람들 처럼 살겠다고 본인돈 2억만 들고 5억짜리 아파트를

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담보대출을 거의 풀로 받아서 사서 사는 경우는

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​만약 3%의 저리로 대출을 받았다고 하더라도 매달 75만원의 이자를 지불해야 하므로

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이만큼 현금흐름이 나쁘게 되는것이다.

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이는 부동산 상황이 어떻게 변할지 모르는 지금같은 시대에

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​배수의 진을 치고 도박을 거는 행위로서 이는 부동산 시장에서는 절대 행해서는 안된다. 

부동산은 배수의 진을 치면 안되는 이유에 대해서는 추후 포스팅 하겠다.

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이처럼 나쁜대출이란 현금흐름을 악화시키는 대출을 말한다.

참고로 나쁜대출이란 대출의 액수가 크다고 나쁘다는건 절대 아니다.

개인적으로 대출을 10억가량 가지고 있다. 임대보증금 까지 포함한다고 하면 10억보다 훨씬더 많을것이다.

하지만 본인은 대출이 부담이 되지 않는다

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왜냐하면 대출이 부담이 되려면

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내가 얻는 현금흐름에서 상당한 금액이 빠져나가서 생활이 되지 않거나
 
대출을 계속적으로 가지고 가야할 필요성이 없어져야 하는데 

본인은 그렇지 않기 때문이다. 

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따라서, 대출은 상대적이라는것인데, 절대액수가 중요한 것이 아니라,

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나에게 얼마나 부담이 되는 수준인가가 중요하다.

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나에게 매달 현금이 들어오기 때문에 고정적으로 지출되는 대출이자는 그렇게 높은 수준이 아니고,

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이 또한 월세수익으로 감당할수 있다면,

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그리고 그 자산이 향후에 가격이 오를 확신이 든다면

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계속 가지고 갈 것임으로 부담없이 가지고 있을 수준이 되는 것이다.

 

3. 나쁜대출을 좋은대출로 변환하는방법이란?

마지막으로 나쁜대출을 좋은대출로 변환하는 방법은 무었일까?

큰방법으로는 나쁜대출을 보유한 경우 나쁜대출로 투자한 자산을 매각하는 방법이 있고

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작은 방법으로는 현금흐름이 발생하지 않는 자산을 현금흐름이 발생하도록 바꾸면 된다.

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이러한 것은 본인의 물건에 합당한것이 무엇인지 곰곰히 생각하다보면 누구나 실행 할수 있다.

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예를 들어  

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​1) 내가 전형적인 하우스 푸어이다. 이런경우라면 집을 팔아라.

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만약 ​집값이 너무 떨어져 아깝고 곧 오른다는 호재가 있다면,

본인이 살고 있는 집을 월세로 임대를 주고

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본인은 더욱더 싼 지역에 싼 월세로 이사를 간다.

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2) 내가 현금흐름이 발생하지 않는 땅을 가지고 있다. 그렇다면 땅을 활용할 방법을 생각한다.

건물을 세운다던지 과수원에 임대주던지 컨테이너 창고를 세운다던지 주차장을 만들다던지 

작은 텃밭을 만들어 주말농장을 만들다던지

그것도 아니면은 아이들이 뛰는 디스코 팡팡을 놓아서라도 현금이 나오게 하면 된다.

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3) 전세낀 아파트를 대출로 샀다.

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이경우는 매가에서 전세금을 뺀만큼이 내가 투자한 금액이다.

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전세만기때 대출을 추가로 실행해 전세금을 주고 월세를 받는다던지

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아니면 내가 그동안 모은돈만큼 전세금을 줄여 반전세를 준다던지 하면 될 것이다.

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4) 마지막으로 좋은 대출이지만 내가 만족하는 수익률이 나오지 않는경우가 있다.

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1억주고 산집에서 보1000에 월 45를 받아 월 6% 수익률에 맟줘 월세를 받고 있는데 

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시간이 지나 집값이  2억이 되었다.

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그런데 월세시세는 이에 비례하지 않고 보증금 1000에 월 50이 시세라면

현재 수익률은 3.15%로 떨어졌다. 

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그렇다면 시세차익만큼 이익을 실현하고 내가 원하는 수익률에 맞는 물건을 구입하면 된다.

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지금까지 좋은대출과 나쁜대출을 비교하였으며, 좋은대출을 만드는방법에 대해 알아보았다. 

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여러분들도 본인이 가진 자산은 현금흐름이 발생하는지 안하는지 확인한다음에

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이를 좋은대출을 일으켜서 현금흐름이 발생하도록 하는 노력하여 부자가 되시기 바란다.