부동산 투자 시세차익 VS 임대수익

부동산을 투자할때는 투자방법에 따라 목적을 명확하게 해야 수익을 극대화 할수 있다. 

투자방법으로는 크게 2가지로 나뉘는데  

첫번째는 시세차익이고 두번째는 임대수익을 얻는것이다. 

각각의 특징 및 앞으로 우리가 어떻게 부동산 투자에 접근해야할지에 대해 아래에 포스팅하겠다.  

1. 시세차익

시세차익은 매수한가격보다 매도가격을 비싸게 팔아서 그 차이를 이익으로 실현하는것이다. 

매도가 - 매수가  = 시세차익

부동산 상승기때 사용되던 투자기법으로 지금까지 한국 부동산에서

불패신화로 여겨졌던 투자방법중에 하나이다. 

예전에는 아파트의 공급이 한계가 있고 수요는 넘쳐났기 때문에 

건설사들은 아파트를 짓기만 하면 팔리고 

일반인들은 아파트를 보유하고 있으면

아파트가격은 물가상승률 이상으로 상승하였다. 

따라서 건설사들은 땅만 있으면 아파트를 지었으며, 

일반인들은 아파트에 청약해서 당첨되기 위해서 노력했으며, 

아파트를 투자처로 하는 발빠른 사람들은 한정된 자본으로 

많은 아파트를 보유하기 위한 여러가지 방법이 투입되었었다. 

1) 분양권 전매 

아파트 분양때 통하는 방법이다. 

부동산 상승기때는 분양권 전매 아파트에 당첨이 되면 

로또에 당첨된것처럼 기뻐했다. 

왜냐면 분양권을 다른사람에게 바로 그리고 큰 차익으로 팔수 있었기 때문이다. 

주변 부동산 가격과 비슷한 가격에 분양되는 아파트는 2~3년 완공되는 시점에는 

오른 아파트 가격에 팔리기때문에 그 차익만큼 프리미엄이 형성되었다. 

따라서 자본이 부족한 사람도 딱지를 얻기위해서 청약을 하고 수익을 얻을 수 있었다. 

2) 대출

아파트 분양후 진행되는 방법이다. 

아파트는 확실한 대출 수단이다. 시세가 확실하게 드러나며, 

수요가 탄탄하기때문에 은행에서 좋아하는 대출수단이다. 

특히 분양아파트의 경우는 집단대출이라고 계약금과 선수금을 내고 

나머지 중도금은 집단대출을 받아 내는것이 가능하였기 때문에 

자본이 부족한 사람도 대출을 받고 분양때 까지 기다려 수익을 얻을 수 있었다. 

3) 전세

아파트가 지어진후 진행되는 방법이다. 

전세란 국내에만 유일하게 존재하는 독특한 제도로서 

보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 

보증금을 돌려받는형태이다. 

결국 전세입자의 돈을 이용해 투자금액을 줄일수 있었으며

이를 통해 자본이 부족한 사람도 전세를 이용해 수익을 얻을 수 있었다.  

위의 3가지 방법은 아파트를 분양되는 시점, 아파트가 올라가는 시점, 아파트에 입주하는 시점 모두 

본인의 자본이 아닌 남의 자본을 통해 투자하는것을 가능케 하여 

자본이 부족한 사람도 지렛대 효과를 통해 수익을 얻을 수 있는 방법이었다.  

따라서 이런 방법이 더욱더 큰 시장을 만들어 

경제 발전과 주택보급율 상승에 이바지 하는 면이 있었다. 

그러나 순수 본인의 자본이 아닌 남의 돈으로 하는것이다보니 

결국 버블을 만드는 문제가 발생하였다. 

위의 3가지 투자 방법은 부동산 가격이 상승하는 상승기때 통하는 방식으로 

지금과 같이 부동산 연착륙을 논하는 시점에서는 

매우 Risk가 있는 투자방법이다. 

부동산 가격이 뜻대로 오르지 못하면 

분양을 포기하거나, 이자를 내지 못하기 때문이다. 

특히 대다수의 부모님 세대들은 부동산 투자하면 본인들의 경험때문에 

시세차익만을 부동산 투자방법이라 생각하고 예전 방식으로 부동산에 계속 접근하려고 하는데

그렇게 접근하면 본인들이 평생 일군 돈을 모두 잃을 수 도 있으므로 각별히 주의를 요한다. 

2. 임대수익

투자방법중 두번째인 임대수익은 

임차인에게 부동산을 일정기간 사용하여 수익 또는 활용하게 하고 

그 대가로 돈을 지급받는것이다. 

자고 일어나면 아파트 가격이 상승하던 시기에는  

상대적으로 큰 자본이 투입되고 푼돈 받는 임대수익형보다는 

시세차익이 각광받을 수 밖에 없었다. 

그리고 시세차익이 덩치가 크다 보니깐 더 큰 수익을 얻었다라는 착각도 들게 한다. 

그래서 시세차익에 비해 임대수익은 외면을 받았다. 

하지만 지금과 같은 부동산 연착륙 시대에는 

임대수익은 부동산 투자방법으로 각광받을 수 밖에 없다. 

왜냐면 임대료는 부동산 시세에 좌지우지 되는것보다 

실물경기 및 실제 소득에 영향을 받기 때문이다. 

부동산 가격이 하락되면 실물경기가 다운되는등 아예 관련 없다고는 볼수 없겠지만

부동산 가격 하락에 직접적인 영향을 받지 않기때문에 리스크가 줄어든다.  

특히 요즘과 같은 저금리 시대에는 기대 임대수익률이 낮아짐에 따라 

부동산가치의 상승이 되고

시세차익까지 얻을 수 있는 효과를 얻기도 하여 이와같은 수익형 부동산이 각광받고 있다. 

임대수익의 경우도 대출을 통해 자본이 부족한 사람이 접근가능하지만 

시세차익처럼 Risk가 크지는 않다 .

그이유는 임대수익의 기대수익률이 대출이자보다 항상 높기때문에 

임차료만 제때 받으면 이자를 내는것은 문제가 없기때문이다. 

이와같이 부동산 투자방식은 크게 시세차익, 임대수익으로 나뉜다. 

경제상황 및 정부정책에 따라 각각 더 유리한 방면이 다르므로 

어느것이 더 좋고 나쁘다고 할수 없다. 

따라서, 두가지 투자방법에 대한 비중을 부동산 흐름에 따라 조절하는것이 중요하겠다.