39살 2020년 자산 정리합니다.

지난 2년은 그냥 인플레이션이라는 단어로 표현하기 힘든 미친 인플레이션이었다 라고 설명할 수 있겠네요. 평소에도 미국 형님들이 돈을 헬리콥터 위에서 뿌려댔는데 코로나 19로 인해 미국뿐 아니라 세계 모든 나라에서 돈을 찍어내다 보니 실물자산의 가치가 미친 듯이 상승하고 돈의 가치가 급속도로 하락하였지요. 



1차전은 부동산 2차전은 주식이었지요. 대한민국이 전부 투기판이된느낌이네요. 저도 투자가이긴 하지만 원칙에 의해 차근차근 모으고 투자해서 부자가 되고 이루는 게 아닌 한탕 여부로 인해 성공이 갈리는 거 같아서 좀 씁쓸하네요.

예전 회사 동료들의 연락도 잦아들었습니다. 하루에 오르고 내리고 하는 돈이 월급보다 많으니 일할맛이 안나는 탓이지요. 



물론 저도 인플레이션에 의한 수혜를 받았습니다만, 팬더믹으로 인해 피해받은 사람들을 생각하면 이런식의 증가는 즐겁지는 않네요. 빈익빈 부익부 양극화 현상이 고착화돼서 희망이 보이지 않은 세상이 되어가는 듯해서 안타깝습니다.



저의 주 투자원인 임대업에 대해서도 다시 한번 생각하게 되는 계기였습니다. 목표도 수정이되었구요.

저는 경제는 서로 합의에 의해 주고 받는거라고 생각합니다. 저도 좋은 상가를 합리적 가격에 임대해주고 임차인은 그곳을 이용해서 돈을 잘 버는... 그러나, 팬더믹은 이런 구조를 전부 무너트렸습니다. 장사를 할 수 있는 환경이 안되는데 맘 편히 받을 수 없는 것이지요. 그러다 보니 임차인에게는 월세 삭감도 해주었고 몇 달 동안 임대료가 연체돼도 미안해서 연락도 하지 않았습니다.  그런데 사회분위기는 좀 다르더라고요 처음에는 착한 임대인 운동이라고 자발적으로 하더니 코로나가 진정되지 않고 지속되니 임대인과 임차인의 갈등을 유발하는 방향으로 바뀌는 것도 좀 그랬고요.



그 와중에 수익률 좋은 상가 한개를 추가 구매했습니다. 기존에 구입한 상가는 전부 1층에 소매업을 하는 업종이었는데 1층이 아닌 6층, 그리고 소매가 아닌 회사 사무실로 임차했습니다.

코로나로 인해 임대가 안되던 공실 상가였고 그러다 보니 기본 관리비가 나가 기존 소유자가 부담을 져 저렴하게 나왔습니다. 평소에는 쳐다보지도 않는 6층 그리고 공실은 절대 구입하지 않는데 워낙 저렴하게 나오다 보니 관심을 가지고 투자하였고, 공실보다 임차가 중요하다는 판단에 주변시세보다 20% 적은 임대료로 내놓으니 바로 임차되었습니다.





아래는 자산 정리내역입니다. 





1. 가족구성 

남(39살), 여(39살), 꼬꼬마 쌍둥이 (만 5살) 



2. 목표 

목표 : 자본 현금흐름 월 900만 (연 10,800만)
        팬더믹으로 인해 투자처 변경이 필요한 만큼 투자처를 정하지는 않고 추가 현금창출 가능한 금액기준으로 변경했습니다. 

        변경기준은 기존 목표인 건물 구입시 얻는 대출 제외 순 현금흐름 금액과 비슷하게 변경했습니다.


3. 목표 시점 

목표 : 2023년 말까지 



4. 현재수입 

1) 사업 및 기타 수입 

년 6,821만 (2019년 6,690만) 

2) 임대수입 

년 8,760만 (2019년 8,340만) 

3) 대출이자 

년 1,370만 (2019년 2,296만) 

4) 순 임대수익 (임대수익 - 대출이자) 

년 7,390만 (월615만) (2019년 6,044만) 

5) 순 수입 (사업수입 + 임대수입 - 대출이자) 

년 14,211만 (2019년 대비 +1,477만) 

5. 현재 자산 

1) 부동산 ( 주택 : 현시세, KB시세 / 상가 6% 수익률) 

- 주택 : 136,000만 (주택 1개 매각, 전체 가격 2019 대비 37,750만 상승)

- 상가 : 138,700만 

2) 사업체 (보증금 포함, 감가상각적용) 

- 19,234만 

3) 적금 

- 예금 : 0만 

4) 현금성 자산 

- 주식 : 672만 

- 펀딩 : 103만 

5) 부채 

- 대출 : 56,009만 (2019년 대비 -19,243만) 

- 보증금 : 46,200만 (2019년 대비 +1,000만) 

6) 자산 : 294,711만 (2019년 대비 +29,599만) 

7) 순자산 : 192,502만 (2019년 대비 +47,842만) 




그동안 대출을 꾸준히 하락시켰습니다. 건물살때 대출받으면 대출이 많아지기에 그전에 대출 조절하려고 갚았는데 지금은 목표 수정이 있다 보니 더 이상 대출을 갚을 생각은 없고 오히려 대출을 받아 투자에 전념할 생각입니다. 

인플레이션으로 인한 아파트 상승금액은 큰 의미가 없다 생각하며, 순수 돈을 모은건 1억 정도 되는듯합니다. 

6. 가계항목 

1) 고정지출 

- 경조사비 : 10만 

- 와이프 용돈 : 16.5만 (2019년 대비 0.75만 상승) 

- 남편 용돈 : 16.5만 (2019년 대비 0.75만 상승) 

- 회비 : 5만 

- 와이프 보험 : 7.4만 

- 남편 보험 : 4.3만 

- 꼬꼬마들 보험 : 10만 

- 식비 : 27.9만 (2019년 대비 2.5만 상승) 

- 여행비용 : 20만 

- 대출이자 : 114.1만 

- 육아비용 : 36만 (2019년 대비 4만 하락) 





2) 변동지출 

- 핸드폰 : 1만 (4회선 Freet 온 가족할인) 

- 관리비 : 25만 

- 가스 : 0.5만 

- 교통비 : 1만 

- 자동차 보험 : 10만 (월로 환산) 

- 주유 : 25만 

- 기타 : 20만 

3) 지출합계 : 350.2만 ( 대출 및 원리금 제외 순 지출 : 236.1만 2019년 대비 1.04만 감소) 

4) 저축합계 : 약 950만 이상 


지출내역 중 가장 잘한 건 핸드폰 비용을 1만 원 미만으로 줄인 거입니다. 가족 4명 모두 사용하는데 온 가족할인받아 1만 원이 안됩니다. 알뜰폰을 사용했었지만 번이로 더 싼 대로 이동하였습니다. 

지출은 대출금액 하락으로 인해 크게 줄었고 대출제외 소비금액은 작년과 거의 비슷한 정도입니다. 







7. 목표 달성 방안. 


목표가 노동하지 않고 순 자본 수익으로 인한 현금흐름을  월 900만 (연 10,800만)을 만드는 것이며, 현재 616만 (연 7,390만)이므로 추가로 284만 (연 3,410만)의 추가 현금흐름이 필요합니다. 


팬더믹으로 인한 임대수익의 한계가 드러난 만큼 투자도 부동산 뿐 아니라 주식투자로 다각화할 예정이고 변동성이 큰 종목보다는 다소 수익이 적더라도 안정적인 종목으로 투자 예정입니다. 



대출은 가능하면 늘려 레버리지를 이용할 생각이며, 2023년말까지 연 3,410만 원을 순 현금흐름을 추가할 예정입니다.  투자로 인한 기대 이익은 연 6% 정도로 생각하고 있습니다. 



한 가지 문제점은 다주택자에 대한 아파트 담보대출이 막히고 신용대출도 옥죄다 보니 2023년에 대출로 인한 레버리지를 이룰 수 있을지 의문입니다. 

이는 정책에 따라 목표가 가능여부가 달리겠네요.



1) 3년간 저축액 (950만원 * 12개월 * 3)

   34,200만원 * 0.06 =  2,052만

2) 대출로 인한 레버리지(이자 마진 2.5%)

    33,991만원 * 0.025 = 850만



3) 투자수익

     8,467만 * 0.06 = 508만



<자산 결산을 마치며> 

혼란인 상황입니다. 앞으로 어떻게 진행될지 정해지지 않다 보니 어떻게 해야 할지 주의 깊게 봐야 하는 상황이며 평소에 하던 투자가 아닌 다른 방법에도 항상 귀를 기울어야 하는 듯합니다. 투자가 점점 어려워지네요.

변화에 두려움을 느끼면 안되야겠습니다. 



인플레이션이 심합니다. 되도록 투자를 인플레이션 헷지 될 수 있는 수단으로 투자해야겠습니다. 인플레이션 헷지수단으로 다 들아는 부동산, 주식, 원자재 등등이 있지만 개인적으로는 대출이 가장 크다고 생각합니다.

소비를 위한 대출이 아닌 투자를 위한 그리고 대출이율보다 높을 수익을 얻을수 있는 안정자산이 있다면 본인이 감당할 수 있는 한도에서 최대로 하는 것이 맞습니다.



가게는 코로나로인해 오히려 수혜를 입고 주당 근로시간이 12시간 정도로 안정이며, 저의 최종 목표인 시간적, 경제적, 공간적 자유를 위해 노력하겠습니다.  

텐인텐 가족여러분들도 2021년 건강 유의하시고 성 공적인 투자되시기 바랍니다.